פסק-דין בתיק ת"א 3425-09

ביום 17.2.09 חתמו התובעים והנתבעים 4-3 (להלן: הנתבעים הפורמליים), בעלי הזכויות אותה עת בשתי דירות בבית משותף - התובעים בדירה בקומת הקרקע והנתבעים הפורמליים בדירה שמעליה - על הסכם שנועד להסדיר סכסוך שכנים שהתגלע ביניהם ואשר בעטיו ניהלו הליך משפטי קודם. לפניי תביעה לאכיפת הסכם זה על הנתבעים 2-1 (להלן: הנתבעים), אשר לאחר חתימת ההסכם רכשו מהנתבעים הפורמליים את הזכויות בדירתם והם בעלי הזכויות בדירה ושכניהם של התובעים מאז ועד היום. במסגרת העסקה עם הנתבעים הפורמליים לרכישת דירתם, אימצו הנתבעים את ההסכם עם התובעים והתחייבו לפעול על פיו. לטענת התובעים, חרף התחייבותם כאמור, התנערו הנתבעים מן ההסכם והם מפרים את חובתם לפיו לפעול להצמדת חלקים מן הרכוש המשותף לדירתם של התובעים בדרך של רישום במרשם המקרקעין.

מנגד, טוענים הנתבעים, כי התובעים הם שהפרו את ההסכם בבצעם בנייה בלתי חוקית החורגת מגבול דירתם ופולשת לשטח אשר על פי המוסכם שייך לנתבעים. במסגרת תביעה שכנגד, עותרים הנתבעים להורות לתובעים להשיב את המצב לקדמותו ולהרוס את שבנו, לפי הנטען, באופן בלתי חוקי ובניגוד למוסכם, וכן לפצותם בגין הוצאות שונות ובגין עוגמת הנפש ושלילת ההנאה מן הרכוש המשותף שנגרמו להם עקב מעשיהם של התובעים.

העובדות הצריכות לענין

1.       התובעים - דוד וצהלה דנינו, והנתבעים - לילי זמיר ופרץ סגל, הם בעלי הזכויות בשתי דירות שכנות בבית משותף בן ארבע דירות הנמצא ברחוב אנילביץ' 54 בשכונת קרית יובל בירושלים, והידוע גם כגוש 30398 חלקה 6. התובעים הם בעלי הזכויות בדירה שבקומת הקרקע מצד דרום (חלקת משנה 1) (להלן: הדירה התחתונה), והנתבעים הם בעלי הזכויות בדירה שמעליה (חלקת משנה 3) (להלן: הדירה העליונה). את הזכויות בדירתם רכשו הנתבעים מבעליה הקודמים, הנתבעים הפורמליים, יואב ודליה אלון, בהסכם מכר מיום 19.3.09 (נספח 14 לתצהיר סגל).

2.       עובר למכירתה של הדירה העליונה לנתבעים, התגלע בין התובעים ובין הנתבעים הפורמליים סכסוך שכנים על רקע עבודות בניה שביצעו התובעים להרחבת דירתם. בעקבות הסכסוך הגישו הנתבעים הפורמליים נגד התובעים ונגד עיריית ירושלים והועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים עתירה מנהלית (עת"מ 8720/09, בבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים) (להלן: העתירה). בעתירה טענו הנתבעים הפורמליים, כי היתר בניה שניתן לתובעים - המתייחס לבקשה מספר 1973/0243.04 שהגישו התובעים בשנת 2007 לקבלת היתר בניה (להלן: תיק רישוי 04 או היתר בניה 04, לפי הענין) - מבוסס על תכנית בנין מאוחרת שהגישו לעיריה, השונה מתכנית הבנין המקורית שהגישו לועדה המקומית לצורך קבלת ההיתר, וכן מנוגד לתכנית בנין הערים הרלוונטית (תב"ע 8089), ומשכך בטל מעיקרו (כתב העתירה, ללא נספחיו - נספח 3 לתצהיר סגל). הליך זה הסתיים ביום 6.1.09 במתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לעתירה בדבר "בטלות היתר הבנייה במה שנוגע לקומה התחתונה, לפיתוח ולמדרגות לקומה השנייה" (נספח 10 לתצהיר סגל).

בהמשך לפסק הדין המוסכם בעתירה, ביום 17.2.09 חתמו התובעים והנתבעים הפורמליים על הסכם "הבנות בין משפחת דנינו ... לבין משפחת אלון ..." (להלן: ההסכם או הסכם ההבנות) (נספח ה' לתצהירי התובעים), שבו העלו על הכתב הסכמות שאליהן הגיעו לסיום הסכסוך ביניהם, ובכללן הסכמות בדבר התחשבנות כספית, בנוגע לשיפוצה של החזית המזרחית של הבנין, באשר למיקומם של מזגנים שתציב משפחת אלון ועוד. לענייננו חשובות שלוש הסכמות שמצאו ביטוין בהסכם ההבנות: האחת - בדבר ביטול "כל ההתנגדויות בעיריית ירושלים עבור הנכס" (סעיף 2 להסכם); השניה - בדבר "חלוקת השטח המשותף בחצר" וכי "הצדדים יעשו ככל שניתן לרשום הצמדות אלו בלשכת רישום המקרקעין". גבולות השטחים המוצמדים, על פי המוסכם, לדירותיהם של הצדדים סומנו באותיות על גבי "התשריט שהוגש כבקשה להיתר בניה" אשר צורף להסכם ההבנות כנספח א', כאשר השטח המוצמד לדירתה של משפחת דנינו נצבע בצהוב, ולדירתה של משפחת אלון - בכחול (סעיף 5 להסכם); והשלישית - כי "דנינו לא יתנגד לשום שינוי בחלוקה הפנימית בתוך הדירה של אלון ... אלון לא יתנגד לכל שינוי בחלוקה הפנימית בתוך הדירה של משפחת דנינו" (סעיף 8 להסכם). עוד הצהירו הצדדים להסכם "כי אין להם טענות כספיות האחד כלפי השני, לרבות בגין תוספת הבנייה של דנינו" (סעיף 1 להסכם).

לאחר חתימת הסכם ההבנות, מסר יואב אלון (להלן: אלון) למחלקת הרישוי בעיריית ירושלים מכתב בחתימת ידו, נושא תאריך 25.2.09, שבו הבהיר, "כי אינני מתנגד לתוספת הבניה של משפחת דנינו בכפוף להסכם המצ"ב מיום 17.2.09 [הסכם ההבנות] " (נספח 12 לתצהיר סגל). על פי חותמת העיריה המופיעה עליו, מסר אלון את המכתב ביום 5.3.09.

עובר לדברים אלה, ביום 27.11.08, הגישו התובעים בקשה חדשה - שמספרה 1973/0243.05 (להלן: תיק רישוי 05 או היתר בניה 05, לפני הענין) - לקבלת היתר לבניה כפי שבוצעה על ידם בפועל, במקום ההיתר הקודם שניתן להם בתיק רישוי 04, ושבגינו הגישו הנתבעים הפורמליים את העתירה. ביום 10.12.08 נפתח תיק רישוי 05, וביום 2.8.09 אושר נוסח לפרסום בדבר הגשת הבקשה ופרטיה (תדפיס שלבי התהליך בתיק רישוי 05 - נספח ד'1 לתצהירי התובעים).

3.       ביום 19.3.09, כאמור, רכשו הנתבעים מהנתבעים הפורמליים את הדירה העליונה. ביום 22.3.09 נרשמה לטובת הנתבעים במרשם המקרקעין הערת אזהרה בדבר רכישתם את הזכויות בדירה. אלון וסגל העידו, כי הסכימו באופן עקרוני על רכישתה של הדירה כבר בחודש דצמבר 2008 אך המתינו לסיום ההליכים בעתירה לשם ביצוע העסקה, ומשניתן פסק הדין בעתירה ונחתם הסכם ההבנות נסללה הדרך לחתימת הסכם המכר.

בהסכם המכר הצהירו הנתבעים, בין היתר, כי ראו את הבית ואת סביבתו, כי חקרו אודותיו ובדקו את הרישומים ביחס אליו ברשויות התכנון, בפנקס הבתים המשותפים במרשם המקרקעין ובאגף הרישוי בעיריית ירושלים, וכי מצאו אותו מתאים לצרכיהם מכל הבחינות (סעיף 6 למבוא להסכם המכר). עוד הצהירו, כי בדקו "את מצבו התכנוני של הבית, את הת.ב.ע, את היתרי הבניה של הבית לרבות של יתר יחידות הדיור בבית המשותף, את מצבו המשפטי של הבית, לרבות ההליכים המשפטיים שהתנהלו בבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים (עת"מ 8720/08), וההליכים שהתקיימו בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה, וועדת הערר, וכן כל פרט ומסמך, וכל הליך משפטי ותכנוני הקשורים לנכס" וכי מצאו את הנכס מתאים לצרכיהם ולמטרותיהם "וזאת ללא כל הסתמכות על שום מצג שהוצג בפניו [בפני הקונה] " (סעיף 7 שם) (ההדגשה הוספה).

במסגרת העסקה לרכישת הדירה, חתמו הנתבעים והנתבעים הפורמליים על הסכם נוסף (נספח 15 לתצהיר סגל, נספח 4 לתצהירו של יואב אלון), המתייחס להסכם ההבנות, שבו הצהירו הנתבעים (הקונה) כי "ראה וקיבל את ההסכם [הסכם ההבנות] , קרא את תוכנו והבין את מהותו", והתחייבו לשפות את הנתבעים הפורמליים בגין כל נזק שייגרם להם אם יפעלו הנתבעים שלא בהתאם להסכם ההבנות.

4.       כשלושה חודשים לאחר מכן, בשלהי חודש יוני 2009, הגישו הנתבעים התנגדות לבקשתם של התובעים לקבלת היתר בתיק רישוי 05 (נספח 8 לתצהיר סגל, להלן: ההתנגדות) (הודעה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, בדבר הגשתה של הבקשה פורסמה על ידי העיריה רק ביום 5.8.09 - נספח 7 לתצהיר סגל, אך סגל ציין בתצהירו כי נודע להם אודות הבקשה ביוני 2009 וכי כבר אז הגישו את התנגדותם). את התנגדותם תמכו הנתבעים בטעמים שונים, ובהם כי הבקשה מנוגדת לפסק הדין בעתירה ולהסכם ההבנות, שלגביו טענו כי אינו מחייב אותם שכן לא נאמר בו שיחול על חליפיהם של הצדדים לו.

          לפי האמור בתצהיר שערך סגל, ביום 1.7.09 קיבלו הנתבעים את החזקה בדירתם.

5.       אחרי דברים אלה, ביום 19.8.09, הגישו התובעים את התביעה דנן לאכיפת הסכם ההבנות על הנתבעים. יחד עם התביעה, הגישו התובעים אף בקשה למתן צו מניעה זמני (בש"א 9050/09), שיאסור על הנתבעים לרשום במרשם המקרקעין את רכישת הדירה העליונה, ושיאסור על הנתבעים הפורמליים לקדם את השלמתה של העסקה.

          ביום 31.8.09 התקיים דיון בבקשה. לקראת סופו של הדיון, הצהיר עו"ד ליפשיץ, ב"כ הנתבעים אז, כי "במישור החוזי אני מקבל את ההסכם שנעשה עם המשיבים 3 ו- 4 [הסכם ההבנות] על קרבו ועל כרעיו זה הסכם חוזי ולא קנייני. ... כל דבר שנבנה בניגוד להסכם עם המשיבים 3 ו- 4, לא יחייב אותי, ואוכל לפעול בדרכים המשפטיות שיעמדו לפני". לנוכח הצהרה זו, הודיע ב"כ התובעים (עו"ד קרוייזר) על משיכת הבקשה, ובית המשפט (כבוד השופט רביד) נתן החלטה, לפיה "הבקשה לצו מניעה זמני נמחקת. הצדדים יחתמו על המפה המצורפת להסכם שנעשה בין המבקשים לבין המשיבים 3 ו- 4 אשר מחייב גם את המשיבים 1 ו- 2 [הנתבעים] " (ההדגשה הוספה). בהתאם להחלטה, חתמו הנתבעים על התשריט שצורף להסכם ההבנות.

6.       עוד יצוין, להשלמת התמונה, כי ביום 1.9.09 חתמו שכניהם של הצדדים, בעלי הזכויות בשתי הדירות הנוספות בבית המשותף - בני הזוג גולן ובני הזוג מנדלר, על כתב הסכמה שבו הצהירו כי "בעבר נתנו את הסכמתנו ועתה אנו נותנים אותה בכתב לחלוקת השטחים ולרישומם בלשכת רשם המקרקעין בהתאם לקבוע בהסכם מיום 17.2.09 שנחתם בין משפחת דנינו למשפחת אלון [הסכם ההבנות] " (נספח ח' לתצהירי התובעים). הסכם ההבנות, לרבות התשריט שעליו סומנו השטחים המוצמדים, צורפו כנספח לכתב ההסכמה.

7.       לאחר הגשת התביעה ותוך כדי התנהלותה, ביום 23.11.09, דנה ועדת המשנה בהתנגדות והחליטה לאשר בתנאים את הבקשה להיתר ולדחות את ההתנגדות (החלטת הועדה - נספח ז'2 לתצהירי התובעים). לפי האמור בהחלטתה של הועדה, התנאים שהציבה למתן ההיתר בוצעו. בהחלטתה פירטה הועדה את גלגוליה הקודמים של הבקשה, וכן את טענותיהם של הנתבעים ואת הנימוקים להחלטתה בזו הלשון:

"... בקשה זו נידונה כבר פעמים מספר בפני ועדה זו ואף הגיעה לדיון בבית המשפט לעניינים מינהלים.

ועדה זו החליטה בעבר להתלות את היתר הבניה שניתן מאחר והתגלו סתירות בין היתר הבניה לבין הבניה שבוצעה בפועל.